Adeus ao PIS de 1% sobre a folha
A partir de 2027, o condomínio deixa de recolher o PIS de 1% sobre a folha de pagamento — e nada entra no lugar.
Hoje, condomínios residenciais e comerciais pagam PIS à alíquota de 1% sobre a folha dos seus funcionários (art. 13, IX, da MP 2.158-35/2001). Isso acontece porque a taxa condominial não é receita tributável: é apenas o rateio das despesas comuns.
Com a extinção do PIS e da Cofins prevista na Emenda Constitucional 132/2023, a Lei Complementar 214/2025 revoga essa regra a partir de 1º/1/2027 (prazo ajustado pela LC 227/2026). E a CBS, que substitui o PIS e a Cofins, não incide sobre folha: ela é um imposto sobre a venda de bens e serviços, no modelo de IVA.
Na prática, é uma economia direta no orçamento. Um condomínio com folha mensal de R$ 30 mil, por exemplo, deixa de recolher cerca de R$ 300 por mês — R$ 3.900 por ano, contando o 13º salário.
A taxa condominial continua fora do IBS e da CBS
Na grande maioria dos condomínios residenciais, nada muda para o condômino: a taxa condominial não será tributada pelos novos impostos. Ao cobrar a cota, o condomínio apenas repassa os custos comuns — não vende serviço nem exerce atividade econômica.
O ponto de atenção está nas receitas próprias, aquelas que vêm de terceiros. A LC 214/2025 (art. 26) criou uma linha de corte conhecida como regra dos 80/20:
| Situação do condomínio | O que acontece |
|---|---|
| Cotas representam 80% ou mais da receita total | Não é contribuinte. Nem as cotas nem as receitas extras pagam IBS/CBS. É o caso da imensa maioria dos residenciais. |
| Cotas representam menos de 80% da receita | Passa a pagar IBS/CBS somente sobre as receitas de terceiros. As cotas continuam fora. |
| Opção voluntária pelo regime regular | Tributa todas as receitas, inclusive as cotas, em troca de créditos sobre as compras. Raramente compensa num residencial. |
Entram na conta das receitas de terceiros: aluguel de área para antena de telefonia, locação do salão de festas ou do espaço gourmet para não moradores, publicidade em fachadas, vagas alugadas a quem não é condômino e minimercados. Multas e juros cobrados dos próprios condôminos, pela leitura majoritária, ficam fora — mas ainda não há posição oficial.
Exemplo: um condomínio comercial arrecada R$ 1,8 milhão por ano em cotas e R$ 600 mil com antenas, publicidade e locação de auditório. As cotas são 75% da receita, abaixo do limite. Resultado: os R$ 600 mil passam a ser tributados, com imposto estimado em cerca de R$ 167 mil por ano no regime pleno (alíquota estimada de 27,91%), além de nota fiscal, apuração e obrigações acessórias.
Minimercado no prédio? Prefira ceder o espaço a um operador terceirizado. Se o operador paga R$ 2 mil por mês pelo espaço, só essa cessão entra na conta. Se o próprio condomínio compra e revende os produtos, todo o faturamento da loja (digamos, R$ 30 mil por mês) vira receita do condomínio — com estoque, perdas e rotina de varejista.
E a nota fiscal? O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou 1º de dezembro de 2026 como data de início da NFS-e para valores condominiais. Mas a obrigação alcança o condomínio que for contribuinte pela regra acima — o residencial típico, com cotas acima de 80%, não fica automaticamente obrigado. Detalhes como leiaute e periodicidade ainda dependem de regulamentação, e vale acompanhar com a contabilidade.
Dica prática: antes de assinar qualquer contrato novo de antena, rooftop ou locação, meça quanto ele pesa na receita total. Um único contrato pode empurrar o condomínio para o lado errado da linha.
Aluguel de antenas: o Imposto de Renda é dos condôminos
Independentemente da Reforma, o aluguel de antenas, painéis e áreas comuns já tem uma regra própria no Imposto de Renda: a receita pertence aos condôminos, na proporção da fração ideal de cada um, e não ao condomínio (ADI SRF nº 2/2007). Vale mesmo quando o dinheiro vai para um fundo ou serve para reduzir a taxa condominial.
- Por quê: o condomínio não tem personalidade jurídica nem fim lucrativo; apenas administra o interesse comum.
- Como se paga: cada condômino declara sua parte como rendimento de aluguel — pelo carnê-leão, se quem paga é pessoa física, ou com retenção na fonte, se é empresa.
- Isenção: em condomínios residenciais, a receita é isenta até R$ 24 mil por ano (art. 3º da Lei nº 12.973/2014), desde que seja revertida ao próprio condomínio, esteja prevista na convenção e não seja distribuída. O que passar disso é tributado.
- Exceção: se o condomínio explora locações de forma habitual e organizada, o Carf já o equiparou a empresa, exigindo IRPJ — e, nesse cenário, também PIS e Cofins enquanto existirem.
Quem o condomínio contrata: o que muda
O maior impacto da Reforma no bolso do condômino tende a vir dos contratos de serviços, não dos impostos do próprio condomínio. Serviços que usam muita mão de obra — portaria, limpeza, segurança — devem ficar mais caros com o novo IVA embutido no preço. Estimativas do setor (não oficiais) falam em pressão de 2,1% a 6,5% sobre a cota. Como o condomínio residencial não aproveita créditos, esse custo não é recuperado.
Nanoempreendedor. A Reforma criou a figura da pessoa física com faturamento anual de até cerca de R$ 40.500 (metade do limite do MEI), que fica fora do IBS e da CBS. Para o condomínio, contratar um pequeno prestador nessas condições não gera IVA no preço. Atenção: isso não elimina as regras de INSS já existentes no pagamento a autônomos, e detalhes como a dispensa de nota fiscal ainda dependem de regulamentação.
CNPJ técnico. Profissionais liberais e autônomos que forem contribuintes do IBS/CBS precisarão de inscrição no CNPJ apenas para fins fiscais — o que não os transforma em empresa. O prazo, previsto originalmente para julho de 2026, foi adiado para 1º de janeiro de 2027, com um cadastro simplificado nos moldes do MEI. Quem já atua como pessoa jurídica mantém o CNPJ atual.
Síndico profissional. Em regra, passa a ser tratado como prestador de serviços contribuinte do IBS/CBS. O caminho mais coerente tende a ser abrir uma empresa no Simples Nacional (não pode ser MEI), com CNAE de administração de condomínios, como 8112-5/00 ou 6822-6/00. Como o condomínio residencial não aproveita crédito, normalmente não vale a pena optar por recolher o IVA “por fora” do DAS.
Síndico morador. Quem recebe só a isenção da taxa ou uma remuneração modesta, sem atuar em outros prédios, continua fora do IVA. E o STJ já decidiu que a isenção da taxa condominial do síndico não é renda e, portanto, não sofre Imposto de Renda (REsp 1.606.234/RJ, 2019).
Pejotização. O STF vem aceitando a contratação por pessoa jurídica quando não há fraude, na linha do julgamento da terceirização (ADPF 324 e RE 958.252). A palavra final virá no Tema 1.389, ainda sem julgamento de mérito: ele vai definir se a contratação é lícita, qual Justiça julga as alegações de fraude e quem tem de provar. Em junho de 2026, os processos sobre o tema voltaram a andar nas instâncias inferiores. Até lá, o cuidado é não tratar o prestador PJ como empregado: sem horário fixo imposto, sem subordinação direta.
Datas e checklist para o orçamento de 2027
| Data | O que acontece |
|---|---|
| 1º/12/2026 | Início da NFS-e para valores condominiais (para condomínios contribuintes) |
| 1º/1/2027 | Fim do PIS e da Cofins: o condomínio para de recolher o PIS de 1% sobre a folha; CBS cobrada integralmente |
| 1º/1/2027 | Prazo para autônomos contribuintes se inscreverem no CNPJ |
O que o síndico pode fazer já:
- Retirar o PIS sobre a folha da previsão de despesas de 2027.
- Calcular quanto as receitas de terceiros representam na receita total e confirmar que as cotas ficam acima de 80%.
- Medir o impacto de cada novo contrato de antena, locação ou publicidade antes de assinar.
- Revisar os contratos de portaria, limpeza e segurança: cláusulas de reajuste e repasse de impostos.
- Montar o orçamento de 2027 com cenários de aumento nos serviços terceirizados.
Na dúvida, converse conosco: parte das regras ainda depende de regulamentação e pode mudar nos próximos meses, mas podemos planejar os próximos passos juntos.