O que é
A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis) é o novo documento fiscal eletrônico nacional destinado a documentar operações de alienação de bens imóveis. Ou seja: a nota da venda de imóveis. Ela vale para compra e venda, permuta, dação em pagamento e cessão ou transmissão de direitos. Aluguel não entra aqui — locação e arrendamento saem pela NFS-e nacional.
Quem precisa emitir
Quem vende. Principalmente incorporadoras, construtoras, loteadoras, SPEs, holdings patrimoniais e qualquer pessoa jurídica cuja atividade envolva a alienação habitual de bens imóveis.
E a pessoa física? Só em casos específicos, como quem no ano-calendário anterior alienou mais de três imóveis. Quem vende a própria casa de vez em quando, em regra, não precisa se preocupar.
A partir de quando
- 1º de dezembro de 2026: empresas em geral (incorporadoras, loteadoras, holdings etc.)
- 1º de janeiro de 2027: empresas do Simples Nacional e pessoas físicas enquadradas como contribuintes
As datas foram definidas pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e pela orientação da Receita Federal para pessoas físicas contribuintes.
Um cuidado importante
A nota pode ser devida antes da escritura. A lei considera que a venda acontece já na celebração do contrato, mesmo quando formalizado por promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro documento que represente compromisso de venda. Por isso, assinou o contrato, avise seu contador.
Como se preparar
- Confirme com seu contador se você ou sua empresa está obrigado.
- Organize os documentos dos imóveis (matrícula, IPTU, endereço).
- Verifique se seu sistema de notas já está pronto para o novo modelo.
- Tenha um certificado digital em dia.
Resumindo
O mercado imobiliário passa a funcionar como os demais setores: vendeu, emitiu nota. Quem se organizar com antecedência vai atravessar a mudança sem sustos.
Ficou com dúvida se a sua empresa está obrigada? Fale com a gente!